Новости

01 декабря 2013 Новости

«Приобретать недвижимость лучше сегодня»

Иосиф Фридман, генеральный директор Svitland в Беларуси и Литве, подвел итого 2013 года и рассказал о перспективах развития рынка жилой недвижимости в 2014 году.

журнал «Дело», №12 (233) 2013

Итоги 2013-го года для рынка жилой недвижимости удивительными не стали: первые полгода цены продолжили рост, начавшийся в конце 2011 года. Спрос на недвижимость оставался высоким в связи с относительной доступностью жилищного кредитования. Отчетливей наметился еще один тренд - дефицит земельных участков в Минске. Думаю, что до конца года кардинальных изменений на рынке ждать не стоит. 

Более всего в течение года всех занимал вопрос динамики изменения стоимости квадратного метра.

В первом полугодии цена рослa, продолжив прошлогоднюю тенденцию, однако во второй половине 2013-го мы наблюдаем стагнацию. Почему же в течение полугода цены ползли вверх?

Причин роста было несколько.Во-первых, это дефицит земельных участков в Минске. Фактически сегодня для строительства доступны два вида земель: территории с обременением либо земли, где существует серьезная нехватка инфраструктуры. В обоих случаях освоение земельных участков приведет к увеличению себестоимости квадратного метра, а значит и повышению стоимости недвижимости для клиентов.

Во-вторых, на динамику цен влияет стоимость строительства, которая сейчас завышена, в том числе из-за нехватки строителей: реализуемых проектов в Минске много, а строителей - мало. Мы ощущаем большую нехватку работников, поэтому некоторые международные игроки привозят своих строителей, например, из Украины и Турции.

Вероятно, в 2014-м ситуация изменится, т.к. в следующем году сдается много объектов строящихся в связи с чемпионатом мира по хоккею, и уже не будет настолько массивного и масштабного строительства как с государственным капиталом, так и с частными инвестициями. Посмотрим, как будет изменяться динамика расходов на трудозатраты.

В-третьих, если говорить о динамике спроса, то в первой половине года он также заметно рос. В первом полугодии 2013 года мы наблюдали относительную доступность кредитных инструментов для населения. И надо сказать, что достаточно многие из наших клиентов воспользовались жилищными кредитами. Однако сейчас часть клиентов заняла выжидающую позицию - на снижение спроса в большей степени повлияла недоступность кредитования. Особенно это почувствовали не самые крупные застройщики, которые заключают сделки по предоплате и не могут себе позволить продавать жилье в рассрочку. Однако я ожидаю, что кредитование станет снова доступным в начале следующего года.

Параллельно с отсутствием кредитования дал о себе знать и макроэкономический фактор. Если вначале года среди населения преобладало оптимистическое настроение, то сейчас из-за неясности финансовой политики и ожидания девальвации ситуация изменилась.

Тем не менее, пока слишком рано говорить об удовлетворенном спросе - жилья в столице все еще не хватает.К тому же, сегодня для простых семей нет альтернативы вложения собственных накопленных средств. Знакомые мне банкиры отмечают, что люди с недоверием относятся к банковским вкладам: боятся кипрского эффекта. Более того, исторически сложилось убеждение, что вложения в недвижимость самые надежные.

Если говорить о качестве предложения в 2013-м году, то оно, к сожалению, меняется не так динамично, как хотелось бы. Под качеством я подразумеваю несколько позиций - это готовый продукт и уровень оказания услуг. Надо понимать, что для многих приобретение недвижимости - это самая значимая покупка в жизни. Мы недавно сдавали дом, после чего устроили встречу жильцов с руководством компании. К нам подходили клиенты со словами благодарности, потому что многие из них долгое время не совершали покупку просто потому, что не видели надежного плеча партнера и боялись, что их обманут. Когда клиент приходит в отдел продаж, он должен чувствовать уверенность, что за свои деньги получит самый лучший продукт на рынке.

Качество же готового жилья не всегда соответствует тому, что было изначально заявлено в проекте. Так, далеко не все, что сегодня называют «бизнес»- и «элит»-классом таковым является. Это типичная для стран постсоветского пространства ситуация, которая, к сожалению, из-за большого и еще не удовлетворенного спроса задержалась в Беларуси. Однако изменения наступают тогда, когда усиливается конкуренция. Надеюсь, вскоре мы это почувствуем.

Чего ждать от 2014-го года? Динамика цен в первые месяцы будет примерно такая же, как сейчас. Проекты, которые поигрывают по месторасположению, качеству или планировке жилья, вероятно, незначительно снизят стоимость квадратного метра. В более продуманных проектах возможны стагнация либо несущественное повышение цены. Думаю, что в целом до конца следующего года стоимость недвижимости будет постепенно идти вверх, однако скорость ее роста прогнозировать не берусь. Это будет зависеть от многих факторов, в первую очередь - от доступности кредитования для строительства или покупки квартиры.

На цене отразится и дефицит земельных участков в столице. За МКАДом большого количества новых проектов ожидать также не стоит: макроэкономическое положение в стране тяжелое, и вряд ли значительные средства будут выделяться на улучшение инфраструктуры, которая необходима для  активизации как загородного строительства, так и строительства в городах-спутниках.

Мы очень надеемся, что в ближайшее время все-таки произойдут изменения на законодательном уровне. Президент уже не раз повторял, что строительной отрасли пора переходить на европейские стандарты. И чем быстрее это произойдет, тем лучше, потому что такие изменения напрямую повлияют на ценообразование и на качество жилья. Процесс проектирования можно будет ускорить, а требования, которые сегодня просто не соответствуют здравому смыслу, сократить.

В общем, белорусский рынок жилой недвижимости уверенно идет вперед - мы все чаще будем видеть более качественные проекты, улучшенное обслуживание клиентов. Если говорить о десятилетней перспективе, то в городе появятся районы, где старый жилой фонд будет заменен новым. Так происходит в крупных городах России, в Израиле, где сегодня сносятся целые кварталы ветхого жилья, а на их месте строятся высотки. Однако в Беларуси это станет возможным только тогда, когда стоимость квадратного метра достигнет определенной планки, и строительство с обременением окажется рентабельным. Например, в центре Израиля стоимость квадратного метра сегодня держится на уровне $4 - 6 тыс. и в отдельных случаях доходит даже до $10 тыс.! По такой схеме рынки развиваются во многих странах, Беларусь исключением не станет. Конечно, через два-три года к таким ценам мы не придем. Тем не менее, покупать недвижимость лучше сегодня!

Yandex.Metrica