Новости

02 декабря 2015 Новости

Svitland Ukraine - украинский девелопер с израильскими корнями

Мы побеседовали о деятельности Svitland Ukraine с Эдди Прилепским, генеральным директором Svitland Development, Юлией Басараб, директором по маркетингу и продажам, а также Анной Чуботиной, руководителем отдела торговых площадей компании Jones Land LaSalle в Украине, выступающей агентом по маркетингу и сдаче в аренду площадей ТОЦ Silver Breeze в Киеве.

Насколько известно, инвесторы компании начали развитие девелоперского бизнеса в странах СНГ с российского рынка. Этот опыт оказался удачным?

Эдди Прилепский: Интересы инвесторов на российском рынке представляет компания Mirland Development Corporation, которая была создана в 2002 году. За два года своей деятельности компания вошла в несколько проектов в Москве, два из которых завершила. В докризисный период Mirland Development Corporation провела IPO на Лондонской фондовой бирже и привлекла около $300 миллионов. После этого успешного цикла было принято решение о расширении присутствия холдинга в СНГ, в частности, в таких странах как Украина, Беларусь, а также в Литве. В результате была создана компания Svitland Development. Начиная с 2007 года, компания вошла в 10 проектов недвижимости в Украине и в два проекта в Беларуси, инвестировав в общей сложности около $100 миллионов. Однако в кризисные годы, как и большинство девелоперов, мы пересмотрели собственную стратегию деятельности и в результате вышли из одного проекта в Беларуси и из двух в Украине. На сегодняшний день в портфеле Svitland Development имеется два небольших проекта по площади реализованных объекта в Луганске и Лисичанске, но основное внимание и наибольшие ожидания связаны с двумя новыми проектами – ТОЦ Silver Breeze в Украине и «Парк высоких технологий» в Беларуси. Свою деятельность на украинском рынке холдинг ведет посредством дочерней компании – Svitland Ukraine.

Предполагает ли схема ведения девелоперского бизнеса компании Svitland Ukraine участие местных партнеров в проектах?

ЭП: Изначально стратегия компании основывалась на реализации проектов совместно с локальными партнерами, задача которых заключалась в управлении проектом, в то время как Svitland Ukraine должна была выступать в качестве инвестора. Со временем стало ясно, что эта схема не будет работать, особенно в условиях кризиса. Поэтому мы провели обширную реструктуризацию отношений с партнерами, многие из которых с началом кризиса не смогли участвовать в проектах. Таким образом, на сегодняшний день во всех проектах компания Svitland остается практически 100-процентным собственником. Единственный проект, в котором сохранились партнерские отношения, - это торгово-офисный центр Silver Breeze, строительство которого ведется в Киеве. С компанией «УИИК» - нашим партнером в данном проекте – у нас сложились особые взаимоотношения, поскольку она выступает не только инвестиционным партнером, но и генеральным подрядчиком. Между нами возникают противоречия, но в целом это эффективное и качественное сотрудничество.

С какими архитектурными бюро и консалтинговыми компаниями Вы работаете в Украине?

ЭП: Мы привлекаем как западных, так и локальных архитекторов, которые впоследствии адаптируют проекты к украинским строительным нормам. Однако бывают исключения. Так, проект Silver Breeze был полностью разработан украинским архитектором Сергеем Бабушкиным, после чего наш архитектор внес в проект некоторые изменения. Что касается сотрудничества с консультантами, то мы обязаны работать с лучшими, потому что этого требуют наши инвесторы. Так, нашими аудиторами являются компании Ernst & Young и Baker Tilly, брокерами – ведущие международные компании: Jones Lang LaSalle и CBRE. По вопросам технического консалтинга мы успешно сотрудничаем с международной компанией Aecom.

Юлия Басараб: То, что мы привлекаем зарубежных архитекторов, дизайнеров и консультантов, объясняется в первую очередь тем, что украинский рынок не может предоставить тот уровень опыта в проектировании и строительстве объектов коммерческой недвижимости, который имеется у западных специалистов. Западные консультанты более глубоко знакомы с проблемами, с которыми часто сталкиваются торговые или офисные центры. К примеру, у многих торговых центров в Украине существуют проблемы с кондиционированием: зимой в помещении очень жарко, летом – холодно. За рубежом подобных проблем давно не существует.

ЭП: Мы привлекаем к сотрудничеству специалистов, которые участвовали в десятках подобных проектов и всегда знают, на что обязательно необходимо обратить внимание. К примеру, всегда необходимо тщательно подходить к вопросу инженерии – энергообеспечения, вентиляции, кондиционирования, а также обращать внимание на другие точечные вопросы, например, оснащенность объекта лифтами, которые, в первую очередь, должны отвечать современным требованиям.

Расскажите более подробно о портфеле проектов Svitland Development.

ЭП: На сегодняшний день в портфеле компании Svitland Development имеется два активных проекта – ТОЦ Silver Breeze в Киеве (общая площадь – 75 715 м2) и «Парк высоких технологий» в Минске (Беларусь) общей площадью 90 000 м2.

Проект «Парк высоких технологий» чем-то похож на российский инновационный центр «Сколково». Речь идет о создании зоны высоких технологий, резидентами которой станут компании, занимающиеся исключительно программным обеспечением. На сегодняшний день зарегистрировано около 120 резидентов этого парка, из них около 60 – иностранные компании, и 60, соответственно, - локальные. «Парк высоких технологий» - проект, в состав которого войдут два офисных и пять жилых зданий, небольшой торговый центр и фитнес-центр, оператором которого станет, скорее всего, известная на украинском рынке компания. Строительство парка мы начали около 8 месяцев назад. На данный момент ведется строительство офисных зданий. Первое строение общей площадью 16 000 м² будет завершено в декабре 2012 года. Общий объем инвестиций в реализацию «Парка высоких технологий» оценивается в $ 100 миллинов.

Исходя из опыта деятельности Вашей компании, в какой стране – Украине или Беларуси – зарубежному инвестору проще вести бизнес?

ЭП: В Беларуси работа иностранных инвесторов осуществляется немного по другой схеме в связи с тем, что нерезиденты не могут оформить право частной собственности на землю в этой стране. Это одна из причин, отпугивающих потенциальных зарубежных инвесторов, которые всегда хотят знать, насколько защищены их права. Иностранные инвесторы, которые решаются выйти на рынок Беларуси, работают в основном в формате инвестиционного договора с республикой, интересы которой представляет Совет Министров Республики Беларусь или горисполкомы. Одним из больших минусов инвестиционного договора и подобного рода взаимоотношений является то, что приходится работать непосредственно с правительством, чиновниками вплоть до момента ввода объекта в эксплуатацию. Еще один из больших минусов ведения бизнеса в Беларуси – плановая экономика. Государство требует выполнения определенных сроков. Если с государством подписан инвестиционный договор на строительство 100 000 м² до 2013 года, но до указанного срока проект не был реализован, инвестдоговор может быть расторгнут. Это заведомо неверная бизнес-стратегия. Инвестор всегда ориентируется на такой важный фактор как спрос и предложение, в свою очередь подобная ситуация ведет к появлению «белых слонов» - пустующих зданий, которые не интересны арендаторам. Но этим список проблем не ограничивается.

Около двух лет длился наш спор по поводу площади «Парка высоких технологий», в результате изначально запланированный строительный объем – 500 000 м² - уменьшился до 90 000 м². Мы настаивали на том, что не готовы реализовывать условия инвестдоговора в сложных экономических условиях. В итоге состоялось переподписание заключенного ранее договора, но уже на иных условиях, более выгодных для нас. Проект уменьшился в объеме, но, по нашему мнению, стал более эффективным.

Что нового представит проект ТОЦ Silver Breeze украинскому рынку в целом и арендаторам в частности?

ЮБ: ТОЦ Silver Breeze расположен в густонаселенном районе Киева, ненасыщенном профессиональными объектами торговой и офисной недвижимости. Здесь можно было построить объект любого формата, и он пользовался бы спросом. Но у нас иной подход – мы хотим предложить рынку качественно новый, успешный проект, который будет работать и пользоваться спросом не только сейчас, но и в перспективе 8-13 лет. Именно поэтому мы привлекаем к его реализации лучших специалистов, которые есть на сегодняшний день на рынке.

ЭП: Нам важно сделать этот проект качественным в таких важных вопросах как инженерия, инфраструктура, др. К примеру, в Европе в крупных офисных и торговых центрах паркинги являются полностью автоматизированными, и мы пытаемся привнести этот опыт во все наши проекты, в том числе в Silver Breeze.

ЮБ: Строительство объекта началось в 2010 году. Была выполнена основная, очень трудоемкая часть работ – два подземных этажа паркинга. Что касается ввода в эксплуатацию, мы ориентируемся на сентябрь-октябрь 2012 года. На данный момент мы делаем все, чтобы реализовать проект в запланированные сроки, и пока идем по графику.

Анна Чуботина: По состоянию на октябрь 2011 года построена торговая часть, а именно 16 000 м² сдаваемых торговых площадей, и начаты работы по возведению четвертого этажа строения (первый этаж офисной части, которая состоит из двух зданий). ТОЦ Silver Breeze – качественный проект, который будет построен в самом сердце густонаселенного района. Зона охвата составит не менее 300 000 человек.

Если говорить о торговой составляющей, то данный ТОЦ будет предоставлять весь набор товаров и услуг ежедневного спроса, который покроет потребности жителей района. В центре будут присутствовать сетевые брэнды одежды, в том числе новые для украинского рынка. На сегодняшний день в аренду сдано около 75% торговой части комплекса.

Торгово-офисный центр Silver Breeze, Киев

Месторасположение: пересечение Днепровской набережной и улиц Д. Серафимовича и П. Тычины, Днепровский район, Киев, Украина

Девелопер: Svitland Ukraine

Общая площадь: 75 715 м2

Офисная площадь: 31 332 м2

Класс офисной составляющей, заявленный девелопером: В+

Торговая площадь: 23 016 м2

Площадь паркинга: 21 367 м2

Количество машиномест: 550

Начало строительных работ: 2010 год

Ввод объекта в эксплуатацию: осень 2012 года

Общий объем инвестиций: около $100 миллионов.

С какими операторами уже подписаны предварительные договоры аренды?

АЧ: На сегодняшний день подписаны договоры аренды с «Сільпо», Milavitsa, BROCARD, Collins, Yves Rocher, Lerros, Respect, Pоlaroid, Aroma и др. В январе-феврале следующего года мы сможем назвать сетевых операторов, которые будут арендовать общую площадь более 4000 м2.

ЮБ: Что касается офисной составляющей, с нашей точки зрения, расположение на Левом берегу имеет свои плюсы. Во-первых, на сегодняшний день на Левом берегу Киева нет качественных офисных площадей. Во-вторых, существует большое количество компаний, для которых вопрос расположения в центре Киева не является принципиальным, а главную роль играет конкурентная цена и качество. В-третьих, как известно, утром все транспортные потоки направлены на Правый берег, а вечером – в обратном направлении. Соответственно, наши арендаторы смогут беспрепятственно добираться к объекту, что будет существенным преимуществом.

Расскажите о планах компании по развитию на ближайшую перспективу, о проектах, которые она планирует развивать на территории Украины. Какие регионы и города являются приоритетными для развития компании?

ЭП: Из 20 стран, где сегодня работает наши инвесторы, к Украине – особое внимание. Мы намерены вывести компанию Svitland Ukraine на уровень, которого достигла компания Mirland Development Corporation в России. У нас достаточно большие планы: стратегия Svitland Ukraine предполагает в течение двух лет расширение портфеля компании до примерно 200 000 м². Не исключено, что мы запустим дополнительные проекты недвижимости. Данное решение было принято в связи с тем, что у Fishman Group, в отличие от других девелоперов, работающих на украинском рынке, существует возможность привлечения дешевых финансовых средств, преимущественно от израильских финансовых институтов. Также с нами работает Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), который задействован практически во всех наших проектах в России, кроме Москвы. В том числе он финансирует проект в Беларуси. ЕБРР готов заходить в наши проекты в Украине. Также мы находимся на стадии подписания договоров с зарубежными банками, о которых я не могу говорить открыто, согласно условиям конфиденциальности.

Интересы Svitland Ukraine нацелены преимущественно на Киев, где существуют большие возможности для развития проектов торговой недвижимости. Не исключено, что мы начнем реализовывать также проекты в сфере жилой недвижимости: столичный рынок жилья начинает оживать, а наша компания располагает несколькими подходящими земельными участками. Помимо Киева, мы планируем активно развиваться в Харькове, где у нас есть два земельных участка. Сейчас ведутся переговоры с городскими властями по концепции объектов, которые могут быть построены на этих участках. После реализации проектов мы намерены самостоятельно ими управлять.

Svitland Ukraine LLC

Svitland Ukraine – украинская девелоперская компания, владеющая диверсифицированным портфелем инвестиционно-строительных проектов в Украине. Компания была основана в 2006 году.
Yandex.Metrica